自己在銀行多年, 自行創業, 最近發現QE 結束, 可能會升息, 不少房貸族有些疑慮, 我利用在Money Dj 部落格發表文章, 得到不錯反應, 另在此說明一下, 讓有房貸的人愈加了解。
關心升息, 請先了解什麼是基準利率
什麼是基準利率?
指數型房貸成房貸商品主流之後, 每家銀行都有自己的指標利率, 關於指標利率, 每一家銀行的說法不同, 有稱 「基準利率」 、「定儲指數利率」、「Ｒ」、「 i 」 等等, 其實指的都是同樣的東西, 廣泛地說, 指標利率可視為銀行的放款資金成本。
通常指數型房貸的結構如下:
利率＝指標利率＋加碼利率，加碼利率為銀行承作成本、風險及合理利潤等，依客戶個案條件加碼。
所以我們在與銀行簽約時, 契約內利率相關的條款多是 指標利率＋＿＿＿％ ＝你真正的貸款利率。
指標利率如何計算出來呢? 每家銀行計算基礎並不同, 例如以下3家銀行 :
台灣銀行～
採用國內六主要金融機構（合作金庫銀行、臺灣土地銀行、第一商業銀行、彰化商業銀行、華南商業銀行、台灣銀行）一年、二年、三年期定儲固定利率平均值（小數點後第四位四捨五入）訂定。
上海儲蓄商銀～
貸款定儲指數參考取樣日前個月行政院金融監督管理委員會最新出版之「金融業務統計輯要」內載之定期性存款餘額市佔率前十大之行庫及本行計十一家行庫之一年期定期儲蓄存款平均固定利率為訂價指數。
聯邦商業銀行～
係選取六家本國參考銀行（台銀、土銀、合庫、華銀、彰銀及一銀）之一年期定期儲蓄存款固定利率之平均利率及貨幣市場90天短期票券次級市場之平均利率，以各占50%權數之方式來計算訂價指數。
所以,基準利率高低、如何計算一點都不重要, 它只是銀行利率加碼的一個基礎, 貸款人只要注意貸款利率在銀行加碼後是否合理及未來央行升息狀況即可。
以上這些指標利率一定都會跟者中央銀行升降息的腳步同步變動！
另外指標利率有分月調和季調, 月調即依市場每月變動調整, 季調則依市場變動三個月調整一次。
舉例：
中央銀行通常宣布升(降)息大多以「半碼」(0.125%) 或 「一碼」(0.25%) 作為升降息級距,
所以貸款100萬:（本金不變情況下）
升息半碼＝一年需多支付1,250元利息
升息一碼＝一年需多支付2,500元利息
要訣：
如果無可避免升息的趨勢, 在市場急劇升降息下有些可以省息的做法:
<要訣一> 升息選「季調」指標利率
在升息的市場氣氛下, 盡量選擇長期固定利率的房貸產品, 或「季調」的指標利率產品。（例如壽險公司房貸、彰銀固定7年利率房貸...等）
（利率調整較慢）
<要訣二> 降息選「月調」指標利率
在降息的市場氣氛下, 盡量選擇一開始就是指數利率加碼的房貸產品, 或「月調」 的指標利率產品。（一般指數型房貸產品）
（利率調整較快）
如果你現在已有的貸款指標是 「月調」想變更 「季調」（反之亦然）,可洽詢銀行申請變更。（可能需支付手續費,且若貸款金額不大, 省息效果並不顯著。）
＊有趣的是今年 （103年）升息氣氛濃厚, 公營行庫雖未升息; 但都大動作緊縮房貸業務, 不過卻有民營銀行的基準利率率先降息, 表示市場資金尚屬寬鬆, 房貸利率看來愈漲不易。
ex: 2014年 1 月調整訊息：聯邦銀行自 1.14% → 1.12%/ 匯豐銀行自 0.9% → 0.86%
但我強調, 如果你已經是房貸族, 不用擔心, 利率可能還會低一陣子。
不過如果你要新貸房貸, 因為政策, 可能利率會偏高一些,甚至要到2％以上。
銀行指數型房貸最新指標利率
銀行名稱 指標利率 銀行名稱 指標利率 銀行名稱 指標利率
台灣銀行 1.419% 台灣企銀 1.38% 聯邦銀行 1.12%
台灣土地銀行 1.37% 渣打銀行 1.37% 元大銀行 1.37%
合作金庫銀行 1.37% 台中銀行 1.38% 永豐銀行 1.37%
第一銀行 1.38% 京城銀行 1.38% 玉山銀行 1.37%
華南銀行 1.38% 匯豐商業銀行0.86% 萬泰銀行 1.38%
彰化銀行 1.38% 遠東商業銀行1.38% 星展銀行 1.38%
上海商業儲蓄銀行1.37% 瑞興銀行 1.37% 台新銀行 1.38%
台北富邦銀行 1.38% 華泰銀行 1.37% 大眾銀行 1.37%
國泰世華銀行 1.38% 新光銀行 1.38% 日盛銀行 1.37%
高雄銀行 1.38% 陽信銀行 1.38% 安泰銀行 1.38%
兆豐國際商業銀行1.37% 板信商業銀行1.38% 中國信託 1.38%
花旗銀行 1.37% 三信商業銀行1.38%
澳盛銀行 1.37% 中華郵政 1.375%
來源:中央銀行網站 / 資料日期：2014/01/05
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